Par rapport aux investissements dans l’immobilier résidentiel, les murs commerciaux sont plus rentables. Pour le même montant investi, il est certain que les revenus sont plus importants à long terme.
Cette rentabilité importante nécessite une imposition élevée. C’est dans l’impôt sur les sociétés que se fait la majorité de l’imposition, comme cela a été expliqué précédemment. C’est pourquoi il est nécessaire de passer du temps sur l’arbitrage fiscal entre l’IS et l’IR, qui permettra de faire des économies importantes, plutôt que de débattre de la création ou non d’une SCI (car c’est une nécessité).
Les avantages
Le premier avantage de l’achat d’un commerce local par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) est la possibilité de séparer ses biens immobiliers de ceux qui sont associés à son entreprise. En effet, en créant une SCI, le chef d’entreprise distingue les actifs immobiliers de l’entreprise de ses actifs d’exploitation. En cas de défaillance, le patrimoine immobilier est ainsi sauvegardé.
Le deuxième avantage de la création d’une SCI lors de l’achat d’une entreprise locale est de faciliter la vente de l’entreprise à des acheteurs de l’exploitation et de l’exploitation uniquement.
Le troisième avantage de la SCI est qu’il s’agit d’un statut juridique qui permet de transmettre à la fois le patrimoine professionnel (aux associés ou aux salariés par exemple) et le patrimoine immobilier (à un membre de la famille par exemple).
Les techniques
Il doit y avoir au minimum deux associés, qui apportent chacun un apport. Les statuts de la SCI précisent l’identité des associés, l’objet de la Société Civile Immobilière, et le capital social. La SCI reçoit un salaire de la société commerciale locale, ce qui permet à cette dernière de rembourser sa ou ses dettes (attention à surveiller les prix du marché !). Le plus souvent, la SCI choisit d’être soumise à l’impôt sur les sociétés, mais la décision doit être prise après examen du patrimoine de chacun.
Dans quelles circonstances faut-il choisir d’engager un professionnel local à titre privé ?
Dans les situations suivantes, je conseille d’engager un professionnel local à titre personnel :
Le bien a une faible valeur, les résultats financiers seront rassurants, positifs ou peu négatifs, et le propriétaire sait qu’il gardera le professionnel local s’il vend ses fonds de commerce.
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Comment l’huissier propriétaire est-il mis en œuvre ?
Lorsque le dirigeant achète les murs qu’il utilise pour son activité professionnelle à titre personnel, ils doivent être garantis par un cautionnement. La localisation entre le propriétaire et le locataire sera régie par ce cautionnement comme s’il s’agissait de deux personnes différentes. Comme tout autre local, l’entreprise versera au propriétaire un loyer. Ce salaire sera déductible pour l’entreprise locale. Le propriétaire sera dans l’incapacité de payer ce loyer. De cette manière, le propriétaire « privé » pourra obtenir un revenu rémunéré de son activité professionnelle. Ces gains financiers viendront compléter ses autres sources de revenus. Ils seront alors juste soumis aux droits d’importation sur les recettes et aux taxes de la CSG.
Quels sont les avantages d’acheter son entreprise locale en son nom propre ?
La simplicité de l’achat » en son nom » est son principal avantage. Pour faire simple, le propriétaire va déterminer son gain financier en fonction d’un certain état : l’état 2044. Ensuite, il dupliquera ce bénéfice sur sa déclaration d’impôt personnelle (le formulaire 2042).
Le deuxième avantage est la disponibilité du régime micro-foncier. En effet, le propriétaire bailleur peut choisir le régime du micro-foncier si ses gains financiers sont excessivement importants par rapport aux salaires versés. Dans ce cas, il ne sera même pas possible de faire une déclaration pour 2044. Elle se contentera de noter les salaires bruts arrondis. Le Centre Des Impôts calculera automatiquement une réduction de 30 % de ces salaires. Mais gardez à l’esprit que cette option n’est accessible qu’aux propriétaires qui ne paient pas plus de 15 000 euros de loyer annuel.
Quels sont les inconvénients d’engager un professionnel local à son nom ?
Bien que la gestion des clés privées puisse sembler plus simple, elle présente de nombreux inconvénients :
- Les revenus monétaires complètent immédiatement et intégralement les autres revenus monétaires du ménage. Il est simple de s’emparer du patrimoine professionnel et personnel.
- Le risque est tellement élevé, même si le PDG de l’entreprise peut réduire ces risques en établissant une déclaration d’insuffisance.
- Le coût d’un document notarié n’est pas déductible.
- Les amortissements de l’immeuble ne sont plus déductibles.
- Le déficit financier éventuel est déductible des autres revenus dans la limite d’un plafond (10 700 euros par an en 2017).
- A l’exception de l’abattement pour durée de détention, la plus-value réalisée lors de la revente est imposable.
Compte tenu de ces inconvénients, on conseille fréquemment au propriétaire de choisir un autre statut.