Sur le plan civil, il existe plusieurs avantages pour les sociétés immobilières (SCI). Beaucoup de gens pensent que cela leur permettra d’économiser de l’argent sur leurs impôts. Cependant, les avantages fiscaux ne sont pas aussi évidents. Ils peuvent être coûteux à long terme s’ils existent.
Investir dans une SCI ne diminue pas l’impôt foncier
L’épargnant qui investit dans une SCI pour faire des économies d’impôts peut être cruellement déçu. La SCI familiale, qui est parfois imposée au titre de l’impôt sur le revenu, est monétairement transparente. Par conséquent, elle n’est pas imposée. En revanche, ses associés sont imposés.
En proportion de la quantité de parts qu’ils possèdent, les bénéfices sont répartis entre les propriétaires. Ceci est vrai même si la SCI décide de ne verser aucun revenu aux associés et de garder tous les bénéfices en réserve. Les associés sont donc imposés sur les revenus fonciers qui sont censés leur être versés.
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est plus souple dans le domaine fiscal
Pour se donner plus de marge de manœuvre, les associés peuvent convenir que la SCI paiera l’impôt sur les sociétés. En pratique, les bénéfices sont imposés de la même manière que les bénéfices des autres entreprises. Lorsque le bénéfice est inférieur à 38 120 euros, l’imposition est extrêmement faible : 15 %. La tranche la plus élevée, qui comprend tous les gains compris entre 38 120 et 500 000 euros, est de 26,5 % et passera à 25 % en 2022.
Lorsqu’un gestionnaire immobilier ou un propriétaire dispose d’un revenu important, il peut choisir de ne pas se verser de dividendes. Ainsi, ils ne sont pas soumis à une augmentation de l’impôt sur le revenu. Les années où leur activité professionnelle est moins florissante, ils décident d’être rémunérés en tant qu’associés. Ils sont alors imposés à 30 % sur la part de l’action qu’ils acquièrent : 12.un impôt sur le revenu forfaitaire de 8 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %).
Ils peuvent également soumettre leurs dividendes au barème fiscal normal, mais cette option n’est utile que pour ceux qui sont fortement imposés. Dans tous les cas de figure, des prélèvements sociaux sont nécessaires. La possibilité de soumettre une SCI à l’impôt sur les sociétés donne aux payeurs de dividendes une plus grande liberté dans la distribution des dividendes.
La revente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ont une lourde conséquence fiscale
L’impôt sur les sociétés, en revanche, présente un inconvénient de taille dont beaucoup de créateurs de SCI ne sont pas conscients. Lorsque l’entreprise revend le bien, elle court le risque de payer un impôt sur la plus-value important, voire écrasant. En effet, les sociétés ne bénéficient d’aucune déduction d’intérêts tout au long de leur période de détention.
En outre, l’administration utilise une méthode de calcul spéciale pour calculer les plus-values imposables. L’amortissement total du bien depuis le début de la propriété est soustrait du prix d’achat, car l’entreprise amortit ses biens immobiliers. Une structure évaluée à 200 000 euros qui a été amortie à 150 000 euros est enregistrée comme ayant coûté 50 000 euros.
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Si la valeur de revente est de 300.000 euros le jour de la vente, la plus-value imposable est de 250.000 euros. Par conséquent, le montant utilisé pour calculer la plus-value peut être assez élevé. La plus-value est alors ajoutée aux bénéfices de cette année et imposée comme telle.
La résidence en SCI prive les propriétaires de quelques domaines
Certaines personnes pensent qu’elles pourront diminuer leurs impôts en logeant leur résidence principale dans une SCI. Ce n’est pas le cas, en ce qui concerne cette propriété. La SCI supprime également deux grosses déductions fiscales pour eux. Les particuliers soumis à l’impôt sur la fortune immobilière peuvent déduire 30 % de la valeur de leur résidence principale de leur déclaration d’IFI.
Un abattement de 20% est appliqué à la valeur de cette même résidence principale lors du calcul de l’actif successoral au décès. Ces deux abattements disparaissent si le bien est détenu par une SCI. Méfiez-vous de ceux qui sont plus préoccupés par les avantages fiscaux de la SCI. Ils risquent d’être cruellement déçus.
Bon à savoir
Il existe plusieurs idées fausses sur la fiscalité des SCI. Si une société civile immobilière est tenue de payer l’impôt sur le revenu, les associés doivent déclarer les revenus fonciers. Si la résidence principale de l’entreprise est située dans une SCI, le propriétaire perd deux déductions essentielles. Si une SCI est imposable pour une société, son imposition peut être plus facilement gérée en fonction des années rentables et non rentables. L’impôt sur les plus-values lors de la vente d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut être assez punitif.