La SCI est une structure juridique qui apparaît souvent dans les projets de promotion immobilière. Elle présente plusieurs avantages (outil de transmission, liberté des capitaux, fonctionnement personnalisable, choix d’imposition des bénéfices), mais aussi quelques inconvénients (responsabilités administratives plus que gênantes, formalités de création compliquées, responsabilité illimitée des associés, coûts cachés). Avant d’opter pour un statut juridique, il est essentiel de garder ces considérations à l’esprit. Voici les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière (SCI).
Un capital social minimal fascinant et lourd de responsabilités
Autre avantage majeur de la SCI, qui a été démontré pour de nombreux autres statuts juridiques : la loi n’exige pas de montant minimum à injecter dans le capital social de la société. Par conséquent, les membres de la SCI peuvent donner symboliquement l’euro. Cet argent est généralement bénéfique pour le bon fonctionnement de la SCI. Un avantage supplémentaire de ce montant est qu’il donne confiance aux banques lors des demandes de financement et de toutes sortes d’investissements immobiliers. Même si l’absence d’un minimum requis signifie que beaucoup plus de personnes peuvent entamer le processus de création d’une SCI, il ne faut pas le négliger.
La SCI est désavantageuse dans plusieurs cas puisqu’elle doit compter au moins deux associés. Qu’implique exactement ce concept ? Il s’agit plutôt d’un niveau de responsabilité souvent inéquitable entre les deux associés, qui restent libres, comme on l’a dit précédemment, de choisir le degré de responsabilité que chacun doit assumer. De la même manière, chaque associé apporte la somme qu’il souhaite au fonds de capital-risque. La loi prévoit que si une SCI compte plus d’un associé à un moment donné, la question doit être réglée dans un délai d’un an.
Quels sont les avantages d’une SCI ?
Nombreux sont les avantages d’une SCI :
La sauvegarde du patrimoine culturel des associés de la SCI
La création d’une SCI et l’exploitation d’une société de gestion immobilière vous permettent de préserver le patrimoine personnel de vos employés. En effet, leurs responsabilités se limitent à leur engagement dans le capital social, et seulement si la SCI voit leur responsabilité engagée.
Vous pouvez transmettre vos biens immobiliers par l’intermédiaire de la SCI
Le choix d’une SCI familiale permet une transmission moins dommageable de son patrimoine génétique. Les héritiers d’une même famille étant titulaires de droits sociaux, l’un d’eux n’a pas à contraindre l’autre à vendre le bien, comme ce serait le cas dans une indivision en cas de décès.
En outre, les parents peuvent faire une donation de parts sociales à leurs enfants, dans la limite de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans, avec l’abattement des droits de mutation ou de succession. Ils peuvent aussi se contenter de conserver la nue-propriété et donner aux enfants la jouissance des loyers ou des revenus fonciers.
Vous pouvez choisir votre propre structure fiscale
La fiscalité de la SCI est laissée à l’appréciation des associés, qui peuvent choisir de conserver l’IR ou d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) de la SCI.
Le partage des coûts sociaux de la SCI
La SCI permet à ses membres de partager les coûts et les charges (emprunts) liés à l’organisation et à son patrimoine immobilier.
Le cinquième avantage est qu’il est plus facile de vendre les composantes sociales de la SCI.
Enfin, si l’un des membres veut vendre ses composantes sociales, il peut le faire à un autre membre, à la communauté ou même à un tiers. Il peut y avoir une plus-value ou plusieurs plus-values dans ce cas d’oubli.
Les inconvénients de la SCI
Pour ce qui est de ses inconvénients
Le premier inconvénient est la constitution officielle de la SCI
La constitution d’une SCI est soumise à un certain nombre de règles et de règlements qui peuvent être nuisibles, comme l’impossibilité de créer une SCI par soi-même.
Les coûts de création de la SCI
La création d’une SCI n’est pas gratuite, il faut prévoir un budget de plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros pour la rédaction des statuts et les frais de publication des annonces légales.
Le mode de gestion financière de la SCI.
Pour une SCI, il faut une gestion comptable, ce qui signifie que les comptes doivent être approuvés chaque année par une assemblée générale des membres.
La gestion administrative de la SCI
Il est nécessaire de gérer administrativement une SCI afin de prendre les décisions nécessaires à l’évolution de la société lors de sa création.
La responsabilité des associés de la SCI
La gestion du patrimoine personnel d’une personne peut être confiée à une SCI, même si ses apports au capital social sont plus importants.
Si vous envisagez de créer une SCI, sachez qu’une société de domiciliation peut se charger des démarches pour vous.